• PARTNERZY PORTALU

Mieszkania komunalne 2016, sprzedaż, wynajem: Chaos w mieszkalnictwie trwa. Zobacz raport

  • Piotr Toborek
  • 03-02-2016
  • drukuj
• Na polskim rynku mieszkań komunalnych panuje chaos.
• Niektóre gminy potrafią z większą skutecznością zabiegać o środki centralne i mieszkania, inne całkowicie bagatelizują ten obszar.  Sprawdziliśmy kto buduje i jakie plany mają miasta.
• Rząd PiS przedstawił swój pomysł, który ma tę zaletę, że skierowany jest do uboższej części społeczeństwa.
Mieszkania komunalne 2016, sprzedaż, wynajem: Chaos w mieszkalnictwie trwa. Zobacz raport
W Białymstoku oddano w styczniu 71 mieszkań komunalnych o wyższym standardzie (fot.um.bialystok.pl)

Na polskim rynku mieszkań komunalnych panuje chaos. Choć prawo dla wszystkich gmin jest takie samo – mają one obowiązek zapewnić potrzeby lokalowe swoich mieszkańców – to podchodzą one do tego obowiązku w skrajnie różny sposób. Jedne starają się mu sprostać, inne pozbywają się problemu, nie tylko nie budując nowych „komunałek”, ale jeszcze sprzedając posiadane na wolnym rynku.

Nic dziwnego, że między polskimi miastami mamy ogromne różnice. W Gdańsku jest 17,3 tys. mieszkań komunalnych, ale w Lublinie tylko 9 tys. W Łodzi prawie 47 tys., ale w Poznaniu tylko 12,7 tys., w Bydgoszczy 10,6 tys., a w Białymstoku nieco ponad 4 tys. Rzeszów ma takich lokali 3 tys., a Gorzów niemal 6 tys..

– Różnice w ilości mieszkań komunalnych pomiędzy miastami wynikają także stąd, że np. w Łodzi, w porównaniu z Poznaniem, mieszkania są na tyle nieatrakcyjne, że miastu długo nie udawało się ich sprzedać na rynku komercyjnym – mówi Barbara Audycka z Fundacji Habitat For Humanity Poland, która bada m.in., z jakimi trudnościami mierzą się polskie gminy w realizacji polityki mieszkaniowej.

Ale i Łodzi w końcu udało się sprzedać lokale: jeszcze w 2012 r. dysponowała 57 tys. mieszkań. W ciągu trzech lat sprzedała więc ok. 10 tys. lokali. Dlaczego? Gminy nie było stać na remontowanie budynków komunalnych, z których tylko 2 proc. znajdowało się w dobrym stanie.

Sprzedawano więc lokale z bonifikatą nawet do 95 proc., pod warunkiem, że wszyscy lokatorzy z danej kamienicy wykupią swoje lokale.

– W 2012 roku sprzedaliśmy 1979 lokali, w 2013 r. – 4132, a w 2014 r. – 3061. Od stycznia do lipca 2015 r. do lokatorów trafiło kolejne 987 lokali. Mamy obecnie mniej o ponad 10 tys. lokali – wylicza Liliana Walentkiewicz-Gustowska, zastępca dyrektora Wydziału Praw do Nieruchomości Urzędu Miasta Łodzi.

Miasto osiągnęło z tego tytułu ponad 125 mln zł dochodu. Wcześniej administrowanie wspólnotami przysparzało 12 mln zł deficytu.

Marek Goczyński, szef komisji mieszkalnictwa Związku Miast Polskich, tłumaczy: – Był taki okres, że gminy sprzedawały mieszkania na potęgę z maksymalną bonifikatą, bo uznano, że skoro mieszkania generują koszty, to trzeba się ich pozbyć. Jak się jednak okazało, problemu to nie rozwiązało, bo potrzebujących tanich mieszkań w ten sposób nie ubyło.

Jak dodaje, różnice w liczbie mieszkań komunalnych w poszczególnych miastach wynikają też z zaszłości historycznych: – W miastach, gdzie był rozbudowany przemysł państwowy – na Śląsku, w Łodzi – tych mieszkań było budowanych w latach 70. czy 80. ubiegłego wieku po prostu więcej i te dysproporcje zostały do dzisiaj.

 

Dlaczego samorządy nie realizują swojego zadania?

Według prawa, dostarczenie obywatelom mieszkań jest obowiązkiem gminy. Samorządy nie mają jednak dzisiaj wystarczających zasobów, wsparcia, ani też wystarczającej motywacji, żeby te zasoby komunalne powiększać.

– Powodów takiego podejścia jest wiele, nie tylko brak funduszy, ale także choćby niemożliwość weryfikacji dochodów osób, które mieszkania komunalne otrzymują. Gmina nie może sprawdzić, czy one się poprawiły, czy być może najemca mieszkania komunalnego mógłby już wynająć lokal na rynku komercyjnym albo nawet go kupić. Raz przekazane mieszkanie zostaje już w rękach lokatora albo jego spadkobierców na dziesiątki lat, to zabiera gminom motywację do działania – mówi Audycka.

Swobodę gmin ogranicza jeszcze ustawa o ochronie praw lokatorów. Samorządy nie mogą wypowiedzieć najmu lokatorom, a ci nie palą się do opuszczania takich lokali, czemu trudno się dziwić, skoro w Warszawie średnia stawka opłat za metr kw. w mieszkaniu komunalnym wynosi ok. 5,4 zł miesięcznie. Rata kredytu w przeliczeniu na metr mieszkania jest ok. 6-8-krotnie wyższa.

Nic więc dziwnego, że jak wynika z danych GUS, w latach 2006-14 powstało zaledwie ok. 24,2 tys. nowych mieszkań. Jak łatwo policzyć, to ok. 3 tys. rocznie, czyli średnio niewiele więcej niż jeden nowy lokal rocznie na gminę.

Jak wylicza Habitat for Humanity Poland, w niemal co trzeciej polskiej gminie czas oczekiwania na mieszkanie komunalne wynosił od dwóch do siedmiu lat.

– Niektóre gminy potrafią z większą skuteczności zabiegać o środki centralne i mieszkania, jakie budują, inne całkowicie bagatelizują ten obszar. Przydałaby się edukacja urzędników w zakresie tego, jakie są zobowiązanie gminy, w jaki sposób może ona je realizować i o jakie środki mogłaby się starać, także środki unijne – dodaje Audycka i tłumaczy:

– Unia nie przekazuje co prawda bezpośrednio pieniędzy na dofinansowanie budowy mieszkań komunalnych, ale są programy, które mogą to umożliwić w sposób pośredni: UE wspiera np. rozwój elastycznego rynku pracy, a możliwość zaoferowania taniego mieszkania bez wątpienia wpływa na rozwój takiego rynku w danym miejscu.

 Ile samorządy budują?

Sytuacja jest zła, a można powiedzieć, że jeszcze się pogarsza. W Polsce do sierpnia 2015 r. oddano łącznie 565 mieszkań komunalnych, wobec 894 oddanych przed rokiem. Przed mieszkaniową katastrofą chroni nas tylko emigracja i ujemny przyrost demograficzny. To jednak marne pocieszenie.

A jak jest w poszczególnych miastach?

Są takie, które budują niewiele albo nie robią tego wcale. Habitat for Humanity określa takie gminy jako bierne. Są to samorządy, które interpretują obowiązujące przepisy prawne w sposób minimalistyczny. Ograniczają się do realizacji niezbędnych działań oraz stosują standardowe rozwiązania.

Urzędnicy mają obawy przed podejmowaniem działań innowacyjnych i nowatorskich – obawy te związane są z odpowiedzialnością pracowniczą w przypadku niepowodzenia. W związku z tym starają się nie wychodzić poza sprawdzone i bezpieczne schematy.

Samorządy mają poczucie, że zadania w zakresie rozwiązywania problemów mieszkaniowych zostały im narzucone odgórnie. Ich zdaniem wykracza to poza ich kompetencje i możliwości, dlatego też liczą na wprowadzenie nowych rozwiązań przez władze centralne, czy to poprzez zmianę przepisów prawa, czy też poprzez zwiększenie środków finansowych przyznawanych gminie.

Przykłady?

Gorzów Wielkopolski nie wybudował w 2014 i 2015 r. ani jednego mieszkania i nie prowadzi żadnej budowy.

W Opolu w 2014 i 2015 r. miejska spółka zajmująca się budownictwem komunalnym nie wybudowała mieszkań komunalnych. W 2015 rozpoczęły się dwie budowy, obie mają być gotowe do października 2016 r., łącznie przybędzie 20 mieszkań.

Rzeszów w latach 2014-2015 wybudował 26 mieszkań, które oddane były do użytkowania w październiku 2015 roku. W tej chwili nie buduje nowych.

Nie buduje także Gdynia, która dysponuje 5524 mieszkaniami komunalnymi. Nie zbudowano tam w dwóch poprzednich latach ani jednego takiego lokalu. Trzeba jednak dodać, że lista osób oczekujących na mieszkanie komunalne w Gdyni jest wyjątkowo krótka, bo znajduje się na niej jedynie 19 osób (w sąsiednim Gdańsku 400).

Jak jednak wynika z raportu Habitat for Humanity, te liczby nie odzwierciedlają rzeczywistości: dość często gminy nie przyjmują wniosków, ponieważ nie posiadają zaplecza mieszkaniowego, a sami potrzebujący znając ten stan rzeczy, nie składają podań.

Rewelacji nie ma w Krakowie. W tym roku ma tam zostać oddanych 48 mieszkań, w 2020 r. zakończy się inwestycja, która zapewni 170 mieszkań.

Wiemy też jak sytuacja wygląda w Kielcach.

– W 2014 r. gmina Kielce wybudowała budynek, w którym znajdują się 23 lokale, w 2015 r. gmina zakończyła budowę 28 lokali. W 2016 r. planuje rozpocząć budowę następnych 20 mieszkań – wylicza Agata Kalita z kieleckiego magistratu.

We Wrocławiu aktualny zasób lokali mieszkalnych gminy obejmuje ok. 37 tysięcy mieszkań. Gmina pozyskuje nowe lokale mieszkalne poprzez współpracę z Towarzystwem Budownictwa Społecznego Wrocław Sp. z o.o. W latach 2010-2014 pozyskano 210 nowych mieszkań (średnio rocznie ok. 40 lokali). W najbliższym czasie planowana jest budowa ok. 80 lokali.

Białystok oddał 70 mieszkań w 2015 roku. Trwa budowa dwóch kolejnych budynków, w których będzie kolejnych 101 mieszkań. Mają być gotowe w grudniu 2016 r. Ma to kosztować 11,5 mln zł, z czego 3,5 mln zł ma pochodzić z banku BGK.

Dyrektor Zarządu Mienia Komunalnego w Białymstoku Andrzej Ostrowski podkreśla, że koszt budowy jednego metra mieszkania wyniósł ok. 2 tys. zł. – Mieszkania są wykończone w pełnym standardzie – zaznaczył Ostrowski.

Na gruntach, którymi dysponuje miasto w sąsiedztwie powstających mieszkań, może docelowo powstać 18 bloków komunalnych, w których może być około tysiąca mieszkań.

W Łodzi sytuacja jest złożona. W 2015 r. miasto wyremontowało rekordową liczbę mieszkań komunalnych i socjalnych – 1045. Dzięki temu po raz pierwszy w historii miejskiej "lokalówki" udało się zahamować przyrost osób oczekujących na wynajęcie mieszkania.

W 2015 r. miasto przeznaczyło na remont lokali komunalnych i socjalnych ponad 16,6 mln zł – z czego 8,7 mln zł na remonty 393 mieszkań komunalnych. W 2016 r. miasto chce wyremontować jeszcze więcej, bo 1 200 mieszkań komunalnych i socjalnych. W budżecie Łodzi na ten cel znalazło się prawie 20 mln zł.

Łódź rozpoczęła także budowę nowych mieszkań komunalnych, w powstającym budynku znajdować się będzie 51 lokali. Przewidywany koszt budowy wyniesie około 8 mln zł. Miasto wyłoży 5,2 mln zł, a 1,5 dołoży BGK.

W Lublinie w 2014 r. oddano do użytkowania dwa nowe budynki komunalne, w których łącznie znajdują się 64 lokale mieszkalne. W ubiegłym roku Zarząd Nieruchomości Komunalnych rozpoczął budowę trzech kolejnych budynków, w których ma być 120 mieszkań. Zakończenie tych prac przewidywane jest na czerwiec 2017 roku.

W Częstochowie w sierpniu 2015 r. rozpoczęła się budowa 32 mieszkań (jedno- oraz dwupokojowe). Inwestycja kosztuje ponad 4 mln zł. Zostanie dofinansowana – przyjęty został wniosek miasta do Banku Gospodarstwa Krajowego o udzielenie finansowego wsparcia (ok. 1,3 mln zł).
Prace mają potrwać do połowy listopada 2016 roku.

W Sopocie w ostatnich 5 latach wybudowano 120 mieszkań. W kolejnych dwóch przybyć ma ich ponad 100. W Gdańsku w ostatnich pięciu latach pojawiły się 753 nowe mieszkania, w 2015 r. wybudowano 156 lokali.

 

Toruń i Szczecin liderami

Na drugim biegunie są miasta, które inwestują w „komunałki” grube miliony.

W Toruniu, który uchodzi za „prymusa” w kwestii mieszkań komunalnych, łącznie od 2010 do 2014 r. wydatki budżetu na budownictwo komunalne sięgnęły prawie 38,6 mln zł. W 2014 r. gmina sfinansowała budowę 162 mieszkań. W 2015 roku powstały 182 mieszkania, zaś w ramach rozpoczętych lub planowanych w 2016 r. inwestycji powstaną kolejne 203.

W sumie w latach 2006-2014 miasto wybudowało i oddało do użytkowania 887 mieszkań. Dzięki temu oczekiwanie na lokal komunalny w Toruniu jest krótsze niż krajowa średnia, bo od 3 do 5 lat.

– Szczecin buduje mieszkania o czynszu komunalnym, korzystając z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego– tłumaczy Tomasz Owsik-Kozłowski, rzecznik prasowy szczecińskiego Zarządu Budynków i Lokali Komunalnych.

Warunkiem skorzystania z dotacji w ramach wspomnianego funduszu jest powiększenie dotychczasowego zasobu lokali socjalnych lub mieszkań chronionych o lokale w liczbie i o łącznej powierzchni użytkowej równej liczbie i powierzchni nowo wybudowanych mieszkań.

W roku 2014 w Szczecinie powstały dwa nowe budynki z łącznie 30 mieszkaniami o czynszu komunalnym, w 2015 pozwolenie na użytkowanie otrzymały kolejne dwa budynki wielorodzinne z 24 mieszkaniami.

Właśnie powstaje budynek z 12 mieszkaniami, jego oddanie planowane jest na przełom lat 2016/17.
– Pod koniec ubiegłego roku Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował nas o zakwalifikowaniu kolejnego wniosku Szczecina do realizacji, chodzi o osiedle "Nad Płonią", które składać się będzie z 10 budynków i 120 mieszkań. Realizacja zaplanowana do 2020 roku – dodaje rzecznik.

Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w Bydgoszczy:

– W wyniku analizy rynku, od kilku lat w Bydgoszczy odchodzimy od budowy nowych lokali komunalnych – informują w magistracie.

Jak twierdzą urzędnicy, potrzeby mieszkańców w tym zakresie zostały w dużej mierze zaspokojone po zakończonej w 2009 r. inwestycji polegającej na budowie siedmiu nowych budynków wielorodzinnych w dzielnicy Fordon, gdzie powstało łącznie 269 mieszkań komunalnych.

Obecnie ADM odzyskuje lokale komunalne w istniejącej substancji. W 2014 r. spółka wyremontowała i zmodernizowała 159 pustostanów za kwotę przeszło 3 mln zł. W 2015 r. było to 190 pustostanów za kwotę przeszło 4 mln zł (w tym m. in. przebudowanych na samodzielne lokale socjalne zostało 10 lokali z 40-procentowym dofinansowaniem Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach programu tworzenia lokali socjalnych).

Planowana kwota na rok 2016 na remonty i modernizację pustostanów to ok. 5 mln zł. Łącznie na modernizację komunalnego zasobu nieruchomości w budżecie zapisano kwotę 10 mln zł.

 

Tanie mieszkania od rządu Beaty Szydło?

Kolejne rządy wprowadzały programy, które miały poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym, ale jak widać jej nie poprawiły. Także rząd PiS przedstawił swój pomysł, który ma tę zaletę, że skierowany jest do uboższej części społeczeństwa.

– Dotychczasowe programy, jak Mieszkanie dla Młodych, były dostępne tylko dla tych, których stać było na wzięcie kredytu, a wielu młodych ludzi nie może sobie na to pozwolić – mówi Audycka.
– Szczegółów programu nowego rządu nie znamy, ale wiążemy z nim spore nadzieje.

Program Resortu infrastruktury i budownictwa zakłada budowę mieszkań przy średniej kwocie 2500 złotych za metr.

Samorządy miałyby zbudować mieszkania na gruntach przekazanych przez rząd. Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa, zapowiedział, że obecnie prowadzona jest kwerenda, która ma pomóc w ustaleniu, ile takich gruntów można przekazać samorządom.

W grę mogą wchodzić grunty należące do PKP, kopalń, poczty czy agencji wojskowych. Zostaną one uzbrojone dzięki pieniądzom z UE.

– Jeżeli więc mamy grunt i mamy uzbrojenie, to samo wybudowanie rzeczywiście wychodzi tanio – ocenił wiceminister. Jak dodał, w tej sytuacji budowa mieszkań przy średniej kwocie 2500 złotych za metr jest realna.

Tak zbudowane mieszkania miałyby być wynajmowane osobom, których nie stać na kupno własnego lokum, a nie mają też szans na otrzymanie bankowego kredytu. Część czynszu miałaby zostać przeznaczona na wykup mieszkania, tak aby po 20-30 latach lokal stawał się własnością wynajmującego. Jeśli natomiast ktoś przestanie płacić, to straci mieszkanie, ale odzyska wpłacone pieniądze.

Samą budową mają zająć się samorządy poprzez TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe, ewentualnie spółki skarbu gminy. Do tego celu wyznaczona zostanie też jedna ze spółek Skarbu Państwa.

– Miasta są oczywiście zainteresowane tą propozycją, odbyło się już nawet spotkanie przedstawicieli rządu i samorządów w sprawie budownictwa mieszkaniowego – mówi Goczyński. – Nasze postulaty są takie, żeby na początek doprowadzić do sytuacji, w której te lokale będą trafiać do rzeczywiście potrzebujących, bo dzisiaj, jak wiemy, bywa z tym różnie.

Przedstawiciel ZMP broni mieszkaniowej polityki samorządów: – Kolejne rządy przedstawiają jakieś programy wspierania budownictwa, ale tak naprawdę są one kierowane do stosunkowo zamożnych. Problem tych, których nie stać na własne mieszkania, ale potrzebują lokali komunalnych czy socjalnych, spada na samorządy, które nie tylko nie mogą liczyć na pomoc, ale jeszcze są ograniczane mnóstwem nieżyciowych przepisów.

 

Nie tylko komunalne

Oczywiste jest, że państwo powinno wspierać w znacznie większym stopniu, i to nie tylko budownictwo komunalne, ale wszelkie formy poprawiające sytuację na rynku mieszkaniowym.

– Ważne, żeby coś się pozytywnego zadziało, mniej istotne, czy to będzie za sprawą rządu, samorządów czy dzięki programom Partnerstwa Prywatno-Publicznego – mówi Audycka.

– My promujemy taką instytucję, jak społeczne agencje najmu. W Polsce jest bardzo wiele pustych lokali, których z różnych względów się nie wynajmuje. Właściciele nie wiedzą, jak to robić, obawiają się kłopotów, bo wiadomo, że polskie prawo bardzo mocno chroni prawa lokatora, z drugiej strony najemcy nie mają gwarancji wynajmu na dłuższy okres i koło się zamyka.

Takie społeczne agencje mogłyby zapewnić właścicielom stały i nieobciążony ryzykiem, np. zniszczenia lokalu, dochód, a wynajmującym dać lokal z gwarancją stałej ceny i na dłuższy czas, wspierając ich w takim mieszkaniowym usamodzielnieniu, pomagając w sięganiu po kredyt, doradzając.

Jak mówi Marek Goczyński, odblokowanie rynku pustostanów mogłoby poprawić sytuację mieszkaniową, bo liczbę takich niewykorzystanych mieszkań szacuje się nawet na 800 tysięcy – to jednak problemu nie rozwiąże:

– Niestety Polacy za mało zarabiają i wynajęcie mieszkania przerasta ich możliwości, dla kogoś zarabiającego 2,5 tys. złotych koszty wynajmu mieszkania w wysokości 1,5 tys. są nie do przyjęcia, dlatego ludzie wolą brać kredyty i kupować lokale na własność.

 


KOMENTARZE (3)ZOBACZ WSZYSTKIE

Czy potrzebujesz pożyczki na rozpoczęcie działalności gospodarczej? It Takes
kredyt do spłacenia rachunki? Obecnie oferujemy
kredyty edukacyjne, kredyty biznesowe, kredyty mieszkaniowe, kredyty rolnicze,
kredyty osobiste, kredyty samochodowe, itp, jeśli trzeba
wyrażają sw
...oje zainteresowanie na kredyt, tak, że możemy
wysłać więcej informacji do ciebie.
Kontakt mailowy joycerolandloancompany@gmail.com
rozwiń

Joyce, 2016-02-08 12:23:05 odpowiedz

Gmina Wrocław dopłaca do mieszkań komunalnych 100 milionów rocznie drugie 100 milionów mieszkańcy nie płacą za czynsz.Gmina nie ma pieniędzy na remonty kamienic.Kamienice popadają w ruine a Gmina nie sprzedaje mieszkań po najńszej cenie gdy jeden lokator w kamienicy nie chce wykupić .To blokuje wyku...p mieszkań. rozwiń

Godlewski Jerzy, 2016-02-05 23:26:00 odpowiedz

Cyt: "Szczegółów programu nowego rządu nie znamy, ale wiążemy z nim spore nadzieje..." Przecież to proste! Pis realizuje swoje pomysły z czasów kiedy dwaj bracia z pisu sprawowali w Polsce władzę absolutną (np 27 000 000 zł dla biednego księdza z Torunia), więc może teraz zacznie budowę ty...ch 3 000 000 mieszkań, które przed laty obiecał. "Ciemny naród to kupi". rozwiń

Ndw, 2016-02-03 17:36:36 odpowiedz

ZOBACZ WSZYSTKIE


ZOBACZ TAKŻE

PARTNER SERWISU