Pieniędzy i mieszkań dla wszystkich nie wystarczy. Za to można dostać dodatkowe punkty
- Agnieszka Widera-Ciochoń
- 15 marca 2023 - 14:00
Podziel się
0
- W puli wiosennej edycji programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC) jest 288 mln zł. To najmniej od początku programu, czyli od 2016 roku.
- Dariusz Stachera tłumaczy, na co należy zwrócić uwagę, przygotowując wniosek, co bank będzie brał pod uwagę i co oceniał. Innymi słowy, co pozwoli zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu.
- W Polsce wciąż istnieje bardzo silne przywiązanie do własności - przyznaje dyrektor z BGK. - Wynajem to atrakcyjna alternatywa, zwłaszcza dzisiaj, kiedy zdolność kredytowa Polaków bardzo zmalała - dodaje.
- O rynku mieszkaniowym będziemy rozmawiać podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach (sesja 26 kwietnia o godz. 9.30).
***
1 marca Bank Gospodarstwa Krajowego uruchomił nabór wniosków o udzielenie preferencyjnych kredytów w programie wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC). W puli jest 288 mln zł. W ostatnim naborze wpłynęły wnioski o kredyty na łącznie 1,3 mld zł. Czy to oznacza, że zainteresowani programem powinni się spieszyć, że obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”?
Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Kredytowych Programów Mieszkaniowych w BGK: Program prowadzony jest edycyjnie, teraz mamy nabór wniosków prowadzony od 1 do 31 marca, kolejna edycja odbędzie się od 1 lipca do 30 września i jeżeli inwestor, potencjalny kredytobiorca w tym terminie będzie wnioskował, to dzienna data nie ma znaczenia, jeżeli chodzi o rozpatrywanie wniosku.
Jeśli chodzi o pulę, to w praktyce wydaje mi się, że będzie więcej środków niż wspomniane 288 milionów, zdarzają się bowiem rezygnacje z finansowania z poprzednich edycji. Zdarzają się też, choć rzadko, odmowy udzielenia kredytu przez bank. Zatem faktycznie środków będzie nieco więcej niż 288 milionów, niemniej trzeba podkreślić, że pieniędzy będzie i tak najmniej od początku programu, czyli od 2016 roku. Dlaczego? SIM-y, czyli społeczne inicjatywy mieszkaniowe, które złożyły w 2022 roku bardzo dużo wniosków na łączną kwotę ok. miliarda złotych, po prostu limit na razie w większości praktycznie zarezerwowały dla siebie.
Mam rozumieć, że w obecnie trwającej edycji programu SIM-y raczej pieniędzy nie dostaną?
- To nie tak. SIM-y mogą składać wnioski jak każdy inny inwestor. Chodzi tu o pulę środków. Biorąc pod uwagę to, jak dużo wniosków wpłynęło w roku ubiegłym, przynajmniej na razie - do czasu podjęcia decyzji kredytowych – mamy do czynienia z zablokowaniem puli środków, na jakie złożono wnioski. Dlatego w aktualnej edycji środków jest znacząco mniej niż w poprzednich.
Spełnić jak najwięcej kryteriów z rozporządzenia Rady Ministrów
Co będzie brane pod uwagę przy ocenie wniosków przez BGK?
- Możliwe, że po raz pierwszy w historii programu wprowadzony zostanie ranking wniosków (bo pula jest stosunkowo niewielka, a liczymy się z dużym zainteresowaniem). Na wstępnym etapie tak zwanej oceny wiarygodności kredytowej bank będzie brał pod uwagę zgodność wniosku z ustawą, formalną kompletność wniosków, w tym posiadanie koncepcji architektoniczno-budowlanej dla planowanej inwestycji. Jeżeli chodzi o inwestorów należących do samorządów, będzie brana pod uwagę umowa z gminą, która w przypadku takiego inwestora jest wymogiem w programie.
Natomiast później, po publikacji listy wniosków z pozytywną oceną wiarygodności w naszym Biuletynie Informacji Publicznej (co nastąpi do połowy czerwca), zgodnie z rozporządzeniem kluczowy będzie wynik pełnej oceny, zarówno w odniesieniu do samego wnioskodawcy - mówię tu o ocenie ekonomiczno-finansowej, jak również w odniesieniu do projektu. Będziemy badali chociażby przepływy pieniężne na projekcie. Ważne też jest, żeby wnioskodawca już wtedy miał pełną zdolność kredytową, zgromadzony wkład własny, tytuł prawny do gruntu, zaproponowane bankowi zabezpieczenia kredytu, pozwolenie na budowę (to też przed podjęciem decyzji kredytowej jest niezbędne). Te wszystkie kryteria będą decydowały o tym, czy wniosek będzie miał szansę na udzielenie kredytu, czy nie.
Jak zatem zwiększyć swoje szanse, na co beneficjenci powinni zwrócić uwagę w swoich inwestycjach, wnioskach?
- Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na to, żeby spełnić jak najwięcej kryteriów z rozporządzenia Rady Ministrów, które określa zasady funkcjonowania programu. Dla przykładu można dostać dodatkowe punkty za rewitalizację istniejącego, niezamieszkanego zasobu, za przeznaczenie części mieszkań dla osób wychowujących dzieci lub dla osób starszych, za wykonanie projektu budowlanego w konkursie architektonicznym itd. Warto, będąc wnioskodawcą, zajrzeć do tego rozporządzenia i postarać się spełnić jak najwięcej kryteriów.
Wróciłbym tu do wspomnianej przeze mnie umowy z gminą. W takiej umowie gmina przyjmuje, że na jej terenie powstaną mieszkania społeczne i może sobie zagwarantować np. budowę mieszkań właśnie dla seniorów, dla osób samotnie wychowujących dzieci czy przeprowadzających się z zasobu gminnego.
Przedmiotem finansowania w ramach programu SBC może być nie tylko budowa nowych budynków, ale też rewitalizacja lub remont już istniejących obiektów z adaptacją na cele mieszkaniowe. Czy to popularne rozwiązanie? Dużo takich adaptacji zostało przeprowadzonych do tej pory w ramach programu?
- Są takie projekty, czasami bardzo atrakcyjne, jak np. adaptacja na cele mieszkaniowe i rewitalizacja budynku pokoszarowego. Muszę jednak przyznać, że ogromna większość, bo ponad 90 proc. wniosków w programie, to wnioski dotyczące budowy nowych budynków mieszkalnych.
Wynajem atrakcyjną alternatywą dla własności. Szczególnie w obecnych czasach
Pakiet mieszkaniowy wprowadził wiele zmian w programie SBC, m.in. możliwość dojścia przez najemców do własności mieszkań przeznaczonych na wynajem, które wybudowano z finansowaniem z programu. Czy w pana opinii możliwość dojścia do własności zwiększyła atrakcyjność społecznego budownictwa czynszowego?
- Odpowiadając, zacznę od przypomnienia, że warunki, które wnioskodawcy muszą spełnić w programie SBC, są bardzo istotne. W programie nie są finansowane mieszkania komercyjne na sprzedaż, tylko mieszkania na wynajem z umiarkowaną stawką czynszu dla osób osiągających umiarkowane dochody, których wysokość określa ustawa.
W programie są finansowane również mieszkania spółdzielcze lokatorskie - podobnie jak w przypadku mieszkań na wynajem - dla osób, które spełniają limity dochodowe określone w ustawie. Inwestor musi pamiętać o tym, żeby ustalić czynsz na poziomie zgodnym z ustawą, czyli nie więcej niż 5 proc. wskaźnika wartości odtworzeniowej lub kosztów budowy lokalu w skali roku (w zależności od tego, która wartość jest wyższa). Jeżeli pojawia się grant dla gminy z Funduszu Dopłat, którym można uzupełnić finansowanie , wtedy w przypadku mieszkań na wynajem maksymalny czynsz wynosi 4 proc. Partycypacja najemcy w kosztach budowy może wynieść maksymalnie 30 proc. kosztów budowy.
Wracając do dojścia do własności, owszem, została wprowadzona taka możliwość, jednak moim zdaniem nie jest ona kluczowa. Program powinien być elastyczny i na pewno jest to atrakcyjna opcja dla niektórych inwestorów czy gmin.
Jednak wiele gmin w Polsce raczej preferuje budowę mieszkań na wynajem bez możliwości wyodrębniania, przynajmniej w ciągu kilku czy kilkunastu lat, takiego mieszkania na własność. Pamiętajmy, że wyodrębnienie lokalu na własność w trakcie spłaty kredytu jest możliwe dopiero po okresie 5 lat najmu mieszkania, a jeżeli gmina korzysta z grantu z Funduszu Dopłat - dopiero po 15 latach. Zatem dojście do własności jest mocno odsunięte w czasie.
Patrząc jednak na statystyki oddanych mieszkań w Polsce, widać, że deweloperzy wiodą prym na rynku, za nimi plasuje się budownictwo indywidualne. Wynika z tego, że popyt na mieszkania na własność w społeczeństwie jest ogromny.
- W Polsce wciąż istnieje bardzo silne przywiązanie do własności. W krajach zachodnich odsetek mieszkań na wynajem jest zdecydowanie większy niż w naszym kraju. Wynajmem jest bardzo popularny w Niemczech, w krajach skandynawskich czy w krajach Beneluksu, gdzie społeczeństwo jest bogatsze, ale wyżej ceni możliwość korzystania z mieszkania czy samochodu niż jego posiadanie na własność.
TBS-y, SIM-y, spółdzielnie. BGK współpracuje z wiarygodnymi podmiotami
W Polsce rocznie powstaje kilka tysięcy mieszkań wspieranych przez budżet państwa. Ostatnio obserwujemy kilkusetprocentowe zwiększenie skali zainteresowania budową lokali komunalnych, dzięki możliwości uzyskania wsparcia z Funduszu Dopłat w wysokości 80 proc. kosztów budowy. Inwestorzy budują też mieszkania społeczne, jednak w Polsce mamy jeszcze raczkujący rynek w tym zakresie. Wydaje się jednak, że mieszkania na wynajem powinny być bardzo atrakcyjną alternatywą, zwłaszcza jeżeli tym wynajmującym mieszkanie jest podmiot wiarygodny, jak społeczna inicjatywa mieszkaniowa czy należące do samorządu towarzystwo budownictwa społecznego bądź spółdzielnia mieszkaniowa. Wynajem to atrakcyjna alternatywa, zwłaszcza dzisiaj, kiedy zdolność kredytowa Polaków bardzo zmalała.
Mówi pan o wiarygodnym partnerze. Tylko problem polega na tym, że w spółdzielniach mieszkaniowych do dziś mamy wiele patologii jako „spadek” po czasach słusznie minionych, a TBS-y z podwyżkami czynszów dobrej prasy ostatnio nie mają...
- Spółdzielczość mieszkaniowa, ogólnie mówiąc, w Polsce według mnie wymaga daleko idących reform systemowych i nad tym twórcy programów mieszkaniowych myślą już od dawna.
Mogę natomiast powiedzieć, że spółdzielnie, które współpracują z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, to bardzo solidni kredytobiorcy i wśród nich jest też kilka „promyków nadziei”. To spółdzielnie, które nie koncentrują się na odcinaniu kuponów z istniejącego zasobu czy działaniach krótkoterminowych jak deweloperzy, tylko rzeczywiście myślą poprzez pryzmat misji spółdzielni. Takie spółdzielnie istnieją, rozmawiamy z nimi, sfinansowaliśmy kilka bardzo atrakcyjnych inwestycji w takich spółdzielniach. Mam nadzieję, że będą one prekursorem zmian spółdzielczości w Polsce.
Z kolei TBS-ów jest znacznie mniej niż spółdzielni, ale podmioty z tego właśnie sektora zawsze najczęściej korzystały z naszych programów wspierania budownictwa społecznego. Mamy z nimi bardzo dobre doświadczenia. TBS-y ze wsparciem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wybudowały 82 000 mieszkań. Obecnie z ponad 9000 sfinansowanych mieszkań w programie SBC ogromną większość stanowią mieszkania w TBS-ach.
Rzeczywiście ostatnio były przypadki dużych podwyżek czynszów w TBS-ach. Jednak dopiero, gdy odniesie się czynsz w tych mieszkaniach do czynszu rynkowego, to wtedy nabiera się odpowiedniej perspektywy. Nie można porównywać czynszów w TBS-ach z czynszem na przykład w lokalach komunalnych, które są przeznaczone dla najuboższych, ani do czynszów we wspólnocie mieszkaniowej (gdzie oprócz czynszu trzeba jeszcze zapłacić na przykład raty kredytu hipotecznego).
Mieszkania w TBS-ach są przeznaczone dla osób aspirujących, o umiarkowanych dochodach. Dysponujemy danymi, które wyraźnie pokazują, że czynsze komercyjne są nadal nieporównywalnie wyższe od czynszów w TBS-ach. Oznacza to, że często nawet po podwyżkach czynsze te na ogół są znacznie atrakcyjniejsze niż czynsze na rynku komercyjnym. Pamiętajmy też, że część z tych spółek korzysta z finansowania opartego na zmiennej stopie oprocentowania. Wszystkich nas w Polsce dotyka zarówno inflacja, jak i problem wysokich stóp procentowych, zatem oczekiwania, że TBS-y pozostaną zieloną wyspą niedotkniętą tymi problemami, wydają się mało realistyczne.
Wróćmy w takim razie jeszcze do samego programu SBC. Z jakich gmin wniosków zwykle wpływa najwięcej?
- Z programu korzystają wszyscy: miasta małe, średnie i duże. Dla przykładu w ubiegłorocznych edycjach mieliśmy wnioski z takich metropolii jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ale także wnioski z miast poniżej 10 tys. mieszkańców takich jak Boguchwała, Kamień Pomorski czy Olsztynek. Z programu SBC mogą korzystać wszyscy inwestorzy, niezależnie od tego, czy budują 6 czy 600 mieszkań.
Najważniejsze to posiadać zdolność kredytową bądź - jeśli mówmy o nowej spółce - odpowiednie zabezpieczenia i prognozy, które taką zdolność kredytową uprawdopodobnią. Ważne jest oczywiście zachowanie parametrów inwestycji, które określa ustawa, czyli: mieszkania w pełni wykończone pod klucz, limitowany czynsz, limitowane dochody najemców. Oczywiście trzeba złożyć wniosek w BGK w odpowiednim terminie, czyli w bieżącej edycji trzeba zdążyć do końca marca.
Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
Artykuł nie posiada jeszcze żadnych komentarzy.
