Powstanie funkcja rzecznika praw lokatorów i spółdzielców? Jest pomysł, ale droga jeszcze daleka

Zagadnienia związane z najmem czy też gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym nie należą do kompetencji organów administracji państwowej, lecz przede wszystkim do organów samorządu terytorialnego – przypomina biuro Rzecznika Prawa Obywatelskich oceniając senacki projekt ustawy o stowarzyszeniach lokatorów i miejskim rzeczniku praw lokatorów.

• Wzmocnienie pozycji lokatorów i stworzenie możliwości zrzeszenia się ich dla obrony swych interesów związanych z najmem przewiduje senacki projekt ustawy.
• Senat chciałby możliwości tworzenia przez lokalne samorządy Rzecznika Praw Lokatorów i Spółdzielców.
• Rzecznik Praw Obywatelskich popiera działania na rzecz wzmocnienia podmiotów słabszych, do których zaliczyć należy lokatorów, zwłaszcza w relacjach z wynajmującym.

Rzecznik Prawo Obywatelskich podkreśla, że z zadowoleniem przyjął inicjatywę legislacyjną Senatu w postaci projektu ustawy o stowarzyszeniach lokatorów i miejskim rzeczniku praw lokatorów. Zastępca RPO Stanisław Trociuk przedstawił jednak listę uwag do projektu.

Rozwiązanie do prawnego doprecyzowania

W ocenie rzecznika  projekt jest niedopracowany, może jednak stanowić zaledwie wstęp do dalszej dyskusji.

Jak ocenił RPO  projekt jest niespójny i nieskorelowany z innymi ustawami, w tym m.in. z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawą o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa. Projekt w niektórych miejscach odbiega także od rozwiązań zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i ustawie - Prawo o stowarzyszeniach.

Czytaj: Samorządy narzekają. Z powodu pandemii nie mogą przeprowadzać eksmisji

- Niezrozumiałe jest stworzenie nowej definicji „lokatora” - odmiennej od definicji zawartej w ustawie  ochronie praw lokatorów i jednoczesny brak zdefiniowania określenia „spółdzielca” – pisze rzecznik.

Zdaniem RPO „niezrozumiała jest przyznana stowarzyszeniu (lokatorów i miejskim rzeczniku praw lokatorów - przyp. red.) możliwość przedstawiania stanowiska właściwym organom administracji państwowej we wskazanych kwestiach. Zagadnienia związane z najmem czy też gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym nie należą do kompetencji organów administracji państwowej, lecz przede wszystkim do organów samorządu terytorialnego”.

Poważne wątpliwości budzą także zapisy przyznające stowarzyszeniu prawo pierwokupu nieruchomości (udziału) przy sprzedaży przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego oraz prawo nabycia nieruchomości (udziału) w przypadku zwrotu nieruchomości prywatnej, zarządzanej przez jednostkę samorządową.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Jak przypomina bowiem RPO, sprzedaż lokali mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa  o gospodarce nieruchomościami. Przyznaje ona najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został zawarty na czas nieoznaczony prawo pierwszeństwa nabycia zajmowanego lokalu.

- W przypadku sprzedaży lokalu z pomięciem prawa pierwszeństwa nabycia, Skarb Państwa bądź gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych – pisze Rzecznik i tłumaczy, że w związku z tym sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę całej nieruchomości bądź jej części możliwa jest jedynie, gdy uprawnieni najemcy nie skorzystali z przysługującego im prawa pierwszeństwa nabycia zajmowanych lokali. A przy sprzedaży w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami mogą być stosowane bonifikaty. Są wysokie i sięgają niekiedy nawet 80-90 procent ceny lokalu.