Partner portalu

Społeczny pakiet mieszkaniowy: możliwości, korzyści, wątpliwości

We wtorek, 19 stycznia, weszła w życie społeczna część pakietu mieszkaniowego, czyli ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. To obszerny zestaw rozwiązań, które mają za zadanie zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach oraz poprawić warunki mieszkaniowe w już istniejących lokalach. Pakiet zakłada też zwiększenie pomocy dla samorządów dotyczącej budowy i remontów mieszkań komunalnych. Jak go oceniają samorządowcy?
  • Większa dostępność mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, dopłaty do czynszów, możliwość dojścia do własności mieszkania w TBS, wsparcie budownictwa społecznego - to najważniejsze założenia tzw. pakietu mieszkaniowego.
  • Ustawa z jednej strony oferuje rodzinom dopłaty do czynszów, z drugiej dopłaty do gminnych czy miejskich spółek mieszkaniowych, które pozwolą budować tańsze mieszkania.
  • Reakcje samorządowców? Optymizm, ale bez entuzjazmu.- Wszelkie działania związane ze wspieraniem rozwoju budownictwa społecznego cieszą, ale diabeł tkwi w szczegółach - komentują. 

Wyniki budowy gminnych mieszkań społecznych w Polsce nie dają nadziei na szybką likwidację deficytu lokalowego. Mimo że gminy wciąż budują mieszkania komunalne, to ich udział w rynku mieszkań spada. Bolączką jest także brak remontów i zadłużenie lokali należących do gmin. Odpowiedzią na potrzeby mieszkaniowe mają być Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM).

Państwo wesprze gminę

To rozwiązanie zawarte w społecznej części pakietu mieszkaniowego. SIM-y - spółki, które w porozumieniu z samorządem budują i wynajmują mieszkania z przystępnym czynszem - mają być alternatywą dla tych, których nie stać na kredyt mieszkaniowy lub którzy nie chcą się wiązać długoletnim zobowiązaniem finansowym. Lokatorom, którzy w ramach umowy partycypacji pokryją co najmniej 20 proc. (25 proc. w dużych miastach) kosztów budowy lokalu, SIM-y, w myśl projektowanych przepisów, miałyby zapewnić możliwość dojścia do własności po 20-30 latach.

Czytaj też: Gminy nie są w stanie przyjmować repatriantów. Brak lokali komunalnych

Ustawa zakłada też utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa "o wartości 1,5 mld złotych, jako wsparcie w budowie mieszkań gmin, które ucierpiały finansowo w wyniku COVID-19".  

Fundusz ten ma wesprzeć gminy w obejmowaniu udziałów lub akcji w tworzonych SIM-ach - wówczas wsparcie nie może przekroczyć 3 mln zł - a także w już istniejących TBS/SIM - do 10 proc. kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.

Pakiet zakłada też ułatwienia dla osób, które mają książeczki mieszkaniowe, pomoc dla najemców dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19 oraz cyfryzację procesu budowlanego.

Kluczowe rozwiązania społecznej części pakietu mieszkaniowego to zmiany w budownictwie społecznym, czynszowym oraz komunalnym. Oznacza to np. wyższe granty z Funduszu Dopłat w Banku Gospodarstwa Krajowego dla gmin na budowę mieszkań społecznych (z 20 proc. kosztów inwestycji do nawet 35 proc.); wprowadzenie zasady finansowania wkładu gminy, a nie refinansowania; zwiększenie wsparcia dla gmin na budowę mieszkań komunalnych - na pokrycie do 80 proc. kosztów nowych inwestycji.

Granty, premie, dopłaty

Kolejna rzecz to wyższe granty na remonty zasobu budynków komunalnych, które ze względu na stan techniczny nie są użytkowane - tzw. pustostany. Rozwiązania obejmują również "uproszczoną procedurę ubiegania się o środki, uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE czy termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych".

W ramach rozwiązań przewidziano ponadto: premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie ogólna zasada pozwala uzyskać ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów premię na remont budynku wybudowanego przed 1961 r.); wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS-ach (nawet 20 proc. niższy czynsz) po spłacie kredytu przez TBS.

Ważną zmianą jest wprowadzenie zasady uruchomienia grantu "na etapie realizacji inwestycji, żeby środki bezpośrednio pokrywały część kosztów, a nie refinansowały koszty już poniesione". Obecnie pieniądze wypłacane są dopiero po rozliczeniu inwestycji, co "oznacza konieczność wcześniejszego zaangażowania własnych środków gminy".

Przepisy zakładają też większe wsparcie na modernizację zasobów komunalnych. Na mocy nowej ustawy podwyższono do 50 proc. wysokość finansowego wsparcia z Funduszu Dopłat na przedsięwzięcia, które polegają na remoncie mieszkań komunalnych. Przedsięwzięcia te będzie można połączyć z remontem części wspólnych budynków, w których znajdują się te mieszkania, "które wspieramy już wprowadzoną na początku roku premią remontową z FTiR".

Rządowy pakiet mieszkaniowy adresowany jest do osób o niższych dochodach (fot. fotolia)
Rządowy pakiet mieszkaniowy adresowany jest do osób o niższych dochodach (fot. fotolia)

W ramach pakietu rozszerzona została grupa podmiotów, które mogą aplikować o finansowe wsparcie. Z nowych rozwiązań mogą skorzystać organizacje pozarządowe, które nie mają statusu organizacji pożytku publicznego. Ustawa przewiduje też finansowanie powierzchni wspólnych dla seniorów, które będą służyły "zaspokajaniu potrzeb osób starszych, np. pomieszczeń rekreacyjnych, ambulatoryjnych". 

Pakiet mieszkaniowy rozszerza możliwość dopłat do czynszów na gospodarstwa domowe, które nie mają "zdolności czynszowej". Dotąd dopłaty do czynszu mogły dostawać gospodarstwa domowe, których dochody nie wystarczają do zakupu mieszkania, ale wystarczają do opłacania czynszu. Nowe rozwiązania rozszerzają tę grupę, pozwalając na uzyskiwanie tych dopłat także przez osoby, które nie mają tzw. zdolności czynszowej oraz mają być szansą dla tej grupy gospodarstw domowych na dojście do własności nowego mieszkania.

Czytaj też: Dodatkowa dopłata do czynszu. Czas na złożenie wniosków do 31 marca

Możliwość zamiany umowy najmu na umowę najmu zawierającą rozliczenie partycypacji, czyli tzw. wakacje czynszowe, to z kolei ułatwienie dla osób wynajmujących mieszkania w TBS-ach.

Dotychczas najemca/partycypant mógł odzyskać wpłaconą partycypację w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wyłącznie w przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu" - przypomniano. Po zmianach, po spłacie przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego, "mieszkańcy będą mogli sami zdecydować, kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład partycypacyjny". W efekcie nie będą musieli czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli "stopniowo odbierać swój wkład w czynszu - dzięki czemu będą płacić mniej".

Ponadto osoby, które mają niskie dochody, będą mogły łatwiej ustalić, czy mogą skorzystać z dodatków mieszkaniowych. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto (czyli "na rękę"), a nie, tak jak dotąd, od dochodu ubruttowionego, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.

Z kolei Krajowy Zasób Nieruchomości ma mieć w ramach nowych rozwiązań więcej możliwości w gospodarowaniu swoim zasobem; będzie mógł np. przystępować do istniejących towarzystw budownictwa społecznego. Dotychczasowe regulacje nie przewidywały tej formy działań KZN.

Duże nadzieje, spore obawy

Według różnych źródeł deficyt mieszkań w Polsce wynosi od 0,6 do 1,5 mln lokali. Sytuację miał poprawić rządowy program Mieszkanie Plus. Premier Mateusz Morawiecki zapowiadał, że w ramach programu w 2019 r. przybędzie 100 tysięcy mieszkań. Tymczasem, jak podała spółka PFR Nieruchomości, która odpowiada za komercyjną część programu, do końca 2019 r. było w budowie jedynie 1907 mieszkań, a oddano do użytku zaledwie 867 lokali.  

Rozwiązaniem problemu z budownictwem czynszowym ma być nowa ustawa. Jej założenia samorządowcy oceniają pozytywnie, choć jak zaznaczają - na ocenę zaproponowanych narzędzi przyjdzie jeszcze czas. 

- Z punktu widzenia zasobu komunalnego na pewno jest potrzeba budowy mieszkań społecznych, czynszowych - szczególnie, żeby kreować politykę mieszkaniową. Myślę tu o takich miejscach, gdzie zaistniał proces emigracji mieszkańców. W wielu gminach budynki komunalne są po prostu stare, a remonty kosztowne - mówi Piotr Kuczera, prezydent Rybnika.

W jego ocenie wszystko, co się wiąże z ułatwieniem rozbudowy czy funkcjonowania budownictwa komunalnego, zawsze będzie mile widziane.

- Proces migracji do dużych środków to zjawisko jest znane od lat, ale też w dobie koronawirusa działa to w drugą stronę. Ludzie szukają miejsc o charakterze wiejskim, każdy marzy o tym swoim małym domku i być może takie udogodnienia pomogą tym małym czy średnim miastom, by ten proces migracji w jakiś sposób minimalizować - mówi samorządowiec. 

Ostrożny w ocenie proponowanych rozwiązań jest też Jarosław Klimaszewski, prezydent Bielska-Białej. 

- To jest bardzo świeża sprawa, więc trudno mówić o zaletach czy wadach ustawy.  Diabeł zawsze tkwi w szczegółach, a my te szczegóły dopiero poznajemy. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to ciekawa propozycja. Nikt nie ukrywa, że SIM-y mają działać zamiast programu Mieszkanie Plus, który się nie sprawdził, bo nie spinał się ekonomicznie. Pytanie, jak to będzie wyglądało w przypadku SIM-ów, bo tego jeszcze nie wiemy, dostajemy dopiero modele biznesowe - mówi prezydent Bielska-Białej.

Samorządy liczą, że nowe mieszkania przyciągną do ich miast kolejnych mieszkańców (fot. mat. pras. FSMnW)
Samorządy liczą, że nowe mieszkania przyciągną do ich miast kolejnych mieszkańców (fot. mat. pras. FSMnW)

Klimaszewski ma nadzieję, iż pakiet przełoży się na rozwój budownictwa społecznego, a co za tym idzie - na wzrost liczby mieszkańców. 

- Jedną z podwalin tego pakietu jest argument, że rozwój budownictwa komunalnego, czynszowego, ma przyciągać do samorządów osoby młode, które albo wybiorą je do życia, albo też wrócą do danego miasta po ukończeniu studiów. Wszelkie rozwiązania, które rzeczywiście mogą w tym pomóc, bardzo wnikliwie analizujemy i podobnie będzie z SIM-ami. Jeszcze kilka lat temu kolejka do mieszkań komunalnych wynosiła ponad 1200 wniosków, obecnie jest na poziomie ok. 400, więc jest co robić - przyznaje Klimaszewski. 

Mariola Czechowska, prezydent Bełchatowa, podkreśla, że nowa ustawa daje samorządom szersze możliwości kreowania naszego rynku mieszkaniowego.

- Przepisy dopiero zaczęły obowiązywać, a już mamy pierwsze działania w tej sprawie. Jest to bardzo interesujący program, szczególnie dla wszystkich mieszkańców, którzy zgłaszają potrzebę otrzymania lokum w naszym mieście. Biorąc pod uwagę rok ubiegły oraz bieżący, które zdeterminowane były pandemią i mniejszymi wpływami do budżetu, jest to dla nas bardzo cenna inicjatywa - mówi Czechowska.

- Postaramy się zbadać rynek, by mieć pełen obraz tego, jakie jest faktyczne zapotrzebowanie mieszkaniowe w naszym mieście. Z pewnością skorzystamy także z danych naszego BTBS-u, a na ten moment jest to już około 120 wniosków - dodaje.

Możliwości versus rzeczywistość

W założeniu ustawodawcy, celem nowego prawa ma być wsparcie komunalnego i społecznego budownictwa czynszowego oraz gospodarstw domowych w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych.

Zdaniem Aleksandra Jankowskiego, dyrektora inwestycyjnego w Aesco Group odpowiedzialnego m.in. za rozwijanie struktur finansowania samorządowych inwestycji mieszkaniowych, projektując nowe rozwiązania, ustawodawca popełnił błąd, przywiązując największą wagę do funkcji socjalnej budownictwa samorządowego. Tymczasem największym utrapieniem polskich miast jest brak dostępnych mieszkań dla osób o średnich zarobkach.

- Istnieje duża grupa ludzi, która nie może sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze względu na wyśrubowane wymagania dotyczące zdolności kredytowej. Jednocześnie są oni zbyt bogaci, by dostać mieszkanie komunalne od gminy. Takie osoby są zmuszone do wynajmowania mieszkań na rynku prywatnym lub do życia w złych warunkach, w gospodarstwach wielopokoleniowych - mówi Jankowski.

Na problemy wynikające z kryteriów dochodowych zwraca też uwagę Mieczysław Kieca, prezydent Wodzisławia Śląskiego.

- Budownictwo i realizowanie tego budownictwa przez gminy jest trudne - przede wszystkim z tego powodu, że większość rzeczy musimy wprowadzać do zasobu mieszkaniowego gminy, gdzie obowiązują preferencyjne czynsze komunalne. Jeżeli chcemy realizować nowe budownictwo i zaspokajać potrzeby mieszkańców, to powinny być uruchomione takie ścieżki prawne, żeby można było w różny sposób kształtować politykę czynszową, np. dotyczącą najnowszych zasobów - aby nie było takich sytuacji, że przyjmujemy wnioski jedynie osób spełniających pewne kryteria, w tym kryterium dochodowe, których z automatu nie stać na ponoszenie kosztów utrzymania nowo wybudowanego zasobu - mówi Kieca. 

Czytaj też: Rośnie liczba mieszkań socjalnych. Eksperci: to pewne zaskoczenie

Zdaniem Jana Dawida Śpiewaka, wiceprezesa Energii Miast, największą słabością programu jest oparcie go na samorządach. 

- Samorządy są dzisiaj potwornie zadłużone. A duże miasta, które radzą sobie lepiej niż mniejsze, nie chcą tworzyć konkurencji dla deweloperów, nie są zainteresowane budową tych mieszkań - wskazuje, zaznaczając przy tym, że pakiet mieszkaniowy jest krokiem w dobrą stronę. 

W opinii prezydenta Wodzisławia Śląskiego, gmina nigdy nie będzie rywalizować z deweloperem.

- Zadaniem ustawowym gminy jest zabezpieczenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, natomiast powinno się to odbywać na realnych, w miarę rynkowych zasadach. Oczywiście zupełnie inna sytuacja będzie w miastach, jak Gdańsk, Warszawa czy Katowice, gdzie ci deweloperzy są i to jest naturalne. Inna sytuacja jest w 50-tysięcznym Wodzisławiu Śląskim, gdzie też mamy kolejkę osób oczekujących i chcielibyśmy rozwijać budownictwo - deklaruje samorządowiec. – Nasza spółka przygotowywała się do tego, ale nie udało nam się zamknąć realnego biznesplanu ze względu na ograniczenia w kształtowaniu czynszów i przydzielaniu mieszkań z listy. Nas wtedy nie stać na dopłatę .

Tomasz Andrukiewicz, prezydent Ełku, widzi w samorządach chęć rozwoju budownictwa społecznego, ale zwraca uwagę na przeszkody.

- W ostatnim czasie oddaliśmy do użytku mieszkania, które powstały przy wsparciu Banku Gospodarstwa Krajowego i w ten sposób się ratujemy. To, co teraz nam się proponuje, w samym założeniu jest ciekawym przedsięwzięciem, ale kiedy przejść do szczegółów, okazuje się, że jest wiele problemów - a to związanych z wysokością czynszów, a to z kwestiami własnościowymi czy planami realizacji inwestycji - wymienia Andrukiewicz. 

- Każda inicjatywa związana ze wsparciem budownictwa jest pożądana, ale nie widzę wśród kolegów samorządowców entuzjazmu. Myślę, że zawsze warto proponowane samorządom rozwiązania wcześniej z nimi konsultować - dodaje.   

Bank: to rozwiązania korzystne dla samorządów

Nowy pakiet mieszkaniowy, który powstał także dzięki zaangażowaniu BGK, wprowadza wiele zmian w programach wspierających budownictwo społeczne. W programie SBC udostępniono najemcom i lokatorom opcję dojścia do własności mieszkań.

Jak przekonuje Dariusz Stachera, dyrektor departamentu kredytowych programów mieszkaniowych w BGK, dzięki temu program jest bardziej atrakcyjny dla osób średniozamożnych, które mają wyższy poziom dochodów i zdolności czynszowej niż najemcy komunalni i socjalni.

- Program ten jest skierowany do osób o umiarkowanych dochodach. Czynsze nie podlegają zasadom obowiązującym w przypadku mieszkań komunalnych, wynikają z limitów określonych w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego - mówi Stachera. 

Czytaj też: Polityka mieszkaniowa z nowymi narzędziami. Oto szczegóły

Rozwiązania pakietu mieszkaniowego, jak przekonuje, są korzystne dla budżetów samorządów.

- Gminy mogą skorzystać z bezzwrotnego wsparcia z Funduszu Dopłat i Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Kredyty SBC zaciągają podmioty zewnętrzne (TBS/SIM, SM, spółki komunalne), których zadłużenie nie wpływa na wskaźniki JST. Wysokość grantu z Funduszu Dopłat wynosiła dotąd 20 proc. kosztów inwestycji, teraz może wynieść nawet do 35 proc. Dotychczas te środki stanowiły refinansowanie, teraz gminy będą mogły dostać je bezpośrednio na wkład własny dla inwestora. Ponadto Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa zapewni dodatkowe, również bezzwrotne źródło finansowania inwestycji SBC - mówi ekspert BGK.

I wyjaśnia, że wprowadzane przez ustawę SIM-y będą działały na dokładnie takich samych zasadach jak TBS-y.

- SIM-y to podmioty społecznego, wspieranego przez państwo, a nie komercyjnego segmentu mieszkalnictwa. To sprawdzona formuła, która z powodzeniem działa w Polsce od lat - mówi Stachera.

Na wiosnę lokal za grunt

SIM-y to jedno z dwóch nowych rozwiązań. Z początkiem roku ruszy program "Lokal za Grunt", stanowiący część rządowego pakietu mieszkaniowego.

Zgodnie z nowymi przepisami w zamian za zbycie gruntu inwestorowi gmina otrzyma określoną liczbę lokali. Będzie je mogła przeznaczyć na zaspokojenie lokalnych potrzeb mieszkaniowych lub np. pod działalność zdrowotną, edukacyjną czy kulturalną.

Czytaj też: W kwietniu ruszy program "Lokal za Grunt"

Dodatkowo gmina będzie mogła liczyć na bezzwrotną pomoc państwa przy realizacji infrastruktury technicznej i społecznej.

KOMENTARZE5

  • grabie grabią sobie. 2021-02-09 09:37:53
    Do neoliberalny system ?: jak znam życie , dla Ludu Prostego nie poprawi się, bo neoliberalna władza tak będzie ustawiać przepisy aby ciągle zyskiwali "bogacze", czyli aby mieszkania były coraz droższe, bo oni ich nakupili jako lokatę kapitału, więc muszą zyskiwać nawet jeżeli stałyby pust...e - tak to wygląda nawet na "chłopski rozum", a przecież raczej nie rządzą biedni i głupi.  rozwiń
  • neoliberalny system ? 2021-02-05 18:34:31
    ale , jak słyszymy PiS już przygotował propozycję następnego program pt. "NOWY ŁAD" , może tam coś będzie na temat faktycznych działań w interesie zwykłych ludzi, bo ten dotychczasowy system pt. MIESZKANIE PLUS to w mojej ocenie zwykła ściema, mieszkań oddano tyle co kot napłakał - z taki...ch przepisów cieszą się tylko deweloperzy prywatni i bogacze kupujący ok. 50 % mieszkań jak lokatę kapitału - bo system zapewnia deweloperom wysokie marże, a osobom inwestującym ciągły wysoki wzrost cen mieszkań.  rozwiń
  • neoliberał wygrał ? 2021-01-29 10:07:01
    Do jasne, proste,oczywiste: ale można chyba łatwo dojść do wniosku, że liberalna partia Porozumienie tak nie zrobi, bo mogłoby to naruszyć interesy deweloperów prywatnych - oni wolą dawać dopłaty do wynajmu mieszkań bo to służyłoby klasie najsilniejszych, tak myślę.

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!