Partnerzy portalu

PARTNER SERWISU

Terenów pod mieszkania jak na lekarstwo. Miasta mają poważny problem

- Zauważalny jest zastój na rynku deweloperskim. Powoduje to zwiększenie zainteresowania najmem mieszkań. Mieszkania społeczne i komunalne stanowią w dalszym ciągu alternatywę dla najmu wolnorynkowego i cieszą się dużym zainteresowaniem - mówi w rozmowie z Portalsamorzadowy.pl Piotr Kryszewski, zastępca prezydenta Gdańska ds. usług komunalnych.
  • - Mieszkania z umiarkowanym czynszem na długoletni wynajem stanowią rozwiązanie problemów mieszkaniowych dla coraz większej grupy mieszkańców, zwłaszcza przy rygorystycznych warunkach dla kredytobiorców indywidualnych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości - zauważa wiceprezydent Gdańska.
  • - Istnieją programy bezzwrotnego wsparcia oraz preferencyjnych kredytów dla tego segmentu, dlatego nie ma obaw o zahamowanie jego rozwoju - dodaje.
  • Zwraca też uwagę na bariery stojące przed całym budownictwem mieszkaniowym w Polsce. Jedną z nich jest rosnący deficyt gruntów pod takie budownictwo w dużych miastach. - W Gdańsku wyczerpują się łatwo dostępne tereny inwestycyjne - mówi Piotr Kryszewski.

- Zanim zapytam pana o komunalne, społeczne budownictwo mieszkaniowe, chciałbym zapytać o cały rynek mieszkaniowy w naszym kraju. Bo w zeszłym roku ten rynek znalazł się w głębokim kryzysie, którego główne przejawy to: gwałtowny wzrost stawek za wynajem mieszkań, deficyt mieszkań na wynajem, drastyczny wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych i związane z tym załamanie popytu na takie kredyty. Ludzie, którzy chcą dziś zdobyć mieszkanie, są w bardzo trudnej sytuacji. Czy można tego było uniknąć? A jeśli tak, to jak?

Piotr Kryszewski, zastępca prezydenta Gdańska ds. usług komunalnych: - To złożony problem. Mniejszy popyt na mieszkania wiązał się ze wzrostem inflacji oraz stóp procentowych. Nie bez znaczenia było tu także zaostrzenie przez banki polityki kredytowej, co podniosło koszt i zmniejszyło dostępność kredytów mieszkaniowych oraz zdolność nabywczą kupujących.

Z drugiej strony wzrost inflacji, w tym wzrost cen mieszkań, był czynnikiem istotnie wspierającym popyt ze strony nabywców, którzy w nieruchomościach ulokowali swoje oszczędności.

Czytaj też: W 2022 r. sprzedano mniej mieszkań. Największe spadki we Wrocławiu, Gdańsku i Warszawie

Wskutek trwającego kolejny już kwartał spadków popytu, jak i spektakularnego wzrostu kosztów budowlanych, rynek pierwotny w 3 kwartale 2022 zareagował zmniejszeniem liczby uruchamianych budów (o 27 proc. od początku roku) i wprowadzanych do oferty mieszkań. Dodatkowo spada też aktywność w obszarze uzyskiwania pozwoleń na budowę i popyt na grunty pod zabudowę.

Czy można było tego uniknąć? Moim zdaniem nie. Pamiętajmy, że mówimy o roku 2022, w którym gospodarka jeszcze nie zdążyła odbudować strat po pandemii, a już musiała borykać się ze skutkami wojny w Ukrainie.

- Co czeka polski rynek mieszkaniowy w 2023 roku?

- W najbliższym czasie rynek mieszkaniowy będzie borykał się z nawarstwieniem się czynników wysokiego ryzyka, które mogą mieć odzwierciedlenie w kontekście dynamiki sprzedaży nowych nieruchomości czy też poziomu płynności rynku nieruchomości. Jako czynniki ryzyka identyfikujemy:

- wzrost dynamiki cen materiałów budowlanych o średnio 24% rok do roku, co znowu przekłada się na wzrost kosztów budowy nowych budynków

- wzrost cen energii

- wzrost zadłużenia finansów publicznych oraz kwestia braku uruchomienia unijnego programu KPO, co może ograniczyć napływ nowych inwestycji do Polski.

- ubytek siły roboczej, co wynika z wojny w Ukrainie oraz procesów starzenia się społeczeństwa: według najnowszych danych GUS, w okresie międzyspisowym, tj. pomiędzy rokiem 2011 a 2021, zmniejszył się odsetek ludności w wieku przedprodukcyjnym - z 18,8 proc. w 2011 r. do 18,3 proc. w 2021 r., a także w wieku produkcyjnym - z 64,1 proc. w 2011 r. do 58,9 proc. w 2021 r.

- wysoka inflacja.

- wzrost płacy minimalnej, który dodatkowo zwiększy koszty robocizny.

Ponadto w Gdańsku wyczerpują się łatwo dostępne tereny inwestycyjne. Miasto nie może rozrastać się w nieskończoność, a projekty polegające na wymianie istniejącej zabudowy są zdecydowanie droższe, wolniejsze i bardziej skomplikowane.

Piotr Kryszewski, wiceprezydent Gdańska ds. usług komunalnych. Fot. UM Gdańsk
Piotr Kryszewski, wiceprezydent Gdańska ds. usług komunalnych. Fot. UM Gdańsk

Trudny rok w budownictwie mieszkaniowym 

- A jaki był ten zeszły rok dla społecznego budownictwa mieszkaniowego (TBS-y, komunalne mieszkania czynszowe, Mieszkanie Plus, SIM-y)?

- Rok 2022 upłynął pod znakiem rosnących cen w budownictwie z powodu wojny w Ukrainie oraz wysokiej inflacji. Wpłynęło to na niepewność ukończenia realizowanych inwestycji oraz ostateczną wartość robót budowlanych nowych inwestycji.

Wprowadzono szereg zmian przepisów prawa, w tym między innymi obowiązkową waloryzację umów trwających powyżej 6 miesięcy, zawieranych zgodnie z ustawą prawa zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi.

Czytaj też: Czynsze za mieszkania coraz wyższe. Opłaty idą w górę

- Co w 2022 r. się zmieniło, jeśli chodzi o warunki realizacji inwestycji z zakresu społecznego budownictwa mieszkaniowego? Czy tradycyjne budownictwo komunalne (czynszówki wyłącznie na wynajem) odchodzi już do lamusa, a jeśli tak to dlaczego?

- Budownictwo czynszowe stanowi niewielki fragment rynku mieszkaniowego, jednak nadal ma rację bytu. Mieszkania z umiarkowanym czynszem na długoletni wynajem stanowią rozwiązanie problemów mieszkaniowych dla coraz większej grupy mieszkańców, zwłaszcza przy rygorystycznych warunkach dla kredytobiorców indywidualnych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości. Istnieją programy bezzwrotnego wsparcia oraz preferencyjnych kredytów dla tego segmentu, dlatego nie ma obaw o zahamowanie jego rozwoju.

Ponadto, w związku z rosnącym oprocentowaniem i zaostrzeniem warunków przyznawania kredytów oraz wysokimi cenami materiałów i robót budowlanych, zauważalny jest zastój na rynku deweloperskim. Powoduje to zwiększenie zainteresowania rynkiem najmu mieszkań. Mieszkania społeczne i komunalne stanowią w dalszym ciągu alternatywę dla najmu wolnorynkowego i cieszą się dużym zainteresowaniem.

Czytaj też: Od kiedy państwo dopłaci do kredytu? Pierwsze Mieszkanie bez tajemnic

- Czego potrzeba do rewitalizacji istniejących mieszkaniowych zasobów komunalnych?

Spokoju, funduszy i stabilizacji (np. w zakresie dostępności środków z BGK. W tym roku Fundusz Dopłat został wyczerpany w lutym).

Obecnie koszty rewitalizacji i remontów są tak wysokie, że coraz trudniej jest nadążać za potrzebami remontowymi.

Jednak z gdańskich kamienic komunalnych, z lewej przed rewitalizacją, a z prawej - już po. Fot. Gdańskie Kamienice
Jednak z gdańskich kamienic komunalnych, z lewej przed rewitalizacją, a z prawej - już po. Fot. Gdańskie Kamienice

- Czy konieczne jest wprowadzenie możliwości urealnienia czynszów komunalnych?

- Idealną sytuacją byłaby taka, gdyby wpływy z czynszów pokrywały większość kosztów utrzymania zasobu komunalnego. Lokatorzy nie musieliby czekać na realizację kapitalnych remontów swoich kamienic czy termomodernizację budynków. Nie byłoby kilkuletnich opóźnień w wymianie stolarki okiennej czy drzwiowej do lokali, a modernizacji przestarzałych, zanieczyszczających środowisko źródeł ciepła odbywałaby się na bieżąco.

Niestety, koszty utrzymania zasobu komunalnego, między innymi przez czynniki wymienione powyżej rosną tak szybko, że najemców lokali komunalnych i socjalnych nie byłoby zwyczajnie stać na opłacenie tak dużego czynszu.

Czynsz nie jest ustalany raz na zawsze, a samorządy mają możliwość korygowania wysokości czynszu. Musi to być oczywiście działanie uzasadnione, poparte stosownymi analizami, obliczeniami i zgodne z przepisami prawa. Nie zapominajmy także, że z zasobu komunalnego korzystają mieszkańcy, którzy znajdują się w trudnej sytuacji materialnej.

Jeszcze trudniejszy 2023?

- Czego spodziewa się pan w dziedzinie społecznego budownictwa mieszkaniowego w 2023 r.?

- Liczymy na uwolnienie środków z Krajowego Programu Odbudowy, co umożliwi zwiększenie wydatków rządowych na budownictwo społeczne oraz odnawialne źródła energii. - w zakresie budownictwa czynszowego pojawiają się możliwości uzyskania wyższego dofinansowania przy budowie budynków o podwyższonej efektywności energetycznej (o energii pierwotnej nie większej niż 52 kWh/m2*rok), wymaga to jednak nowego podejścia do projektowania. Nowością jest wprowadzenie dofinansowania montażu odnawialnych źródeł energii, zarówno w nowych, jak i w istniejących budynkach

Dodatkowo, w związku ze zmniejszeniem się skali inwestycji deweloperskich, liczymy na wzrost konkurencyjności wśród firm remontowych i obniżenia cen robót budowlanych.

Obawiamy się skutków dalszego wzrostu inflacji oraz cen energii (cen robót budowlano-montażowych i kosztów eksploatacji zasobów mieszkaniowych) oraz wzrostu minimalnego wynagrodzenia w ciągu przyszłego roku. W związku z tym mogą znacząco wzrosnąć koszty eksploatacji istniejącego i budowanego zasobu mieszkaniowego. Przy braku zmiany oprocentowania kredytów SBC może nastąpić znaczny spadek zainteresowania tym instrumentem finansowania budownictwa czynszowego.

- Czy do przełomu w społecznym budownictwie mieszkaniowym mogą doprowadzić Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, czyli tzw. SIM-y? Czy jest realne, żeby w 2023 r. masowo ruszyły inwestycje w ramach SIM-ów?

- W 2023 r. na pewno będą realizowane inwestycje w ramach SIM-ów, ale nie będą one jeszcze masowe. Spółki będą się zawiązywały i przystępowały do etapów opracowywania koncepcji i projektowania. Pojedyncze inwestycje będą wchodziły w etap budowy.

Czy SIM-y mogą doprowadzić do przełomu w dziedzinie społecznego budownictwa mieszkaniowego? W niektórych regionach pewnie tak, będą odpowiedzią dla tych osób, które dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie. W dużych miastach raczej nie spowodują rewolucji w tym obszarze, ale wpłyną na poprawę dostępności mieszkań dla ww. grupy.

KOMENTARZE1

  • Kbt 2023-01-11 15:09:47
    Miasta mają problem, zaraz zaraz a to nie miasta ustalają plan zagospodarowania? hmm

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!